Un OFS XXL pour des enjeux immobiliers variés : L4h se prépare

A l ‘occasion d’une formation des coopérateurs L4h, Jean- Marie Paris, expert en immobilier social, nous livre ses réflexions sur l'OFS (ORGANISME FONCIER SOLIDAIRE), un dispositif novateur destiné à favoriser l'accession à la propriété pour les ménages modestes. Il revient sur ses avantages pour les collectivités et les acquéreurs, tout en soulignant les difficultés liées à la compréhension et à l'acceptation du mécanisme en France.  

Jean-Marie Paris, vous venez d'animer une formation sur le BRS (Bail Réel Solidaire) pour L4H. Quelle est votre vision des OFS sur le territoire du Grand Ouest ?  

Le modèle BRS, qui est un modèle de démembrement de la propriété (dissociation de la parcelle foncière et du bâti) est en plein développement à l'échelle nationale. Il se développe dans l'Ouest de la France, une terre traditionnellement acquise à la culture de l'accession sociale à la propriété. C'est un modèle nouveau pour les accédants, car il ne s'agit pas de pleine propriété, mais d'un droit de propriété limité.  

Quelle est la particularité selon vous de l'OFS de L4h, en cours de création ?  

L'OFS de L4H a la particularité d'avoir un territoire extrêmement vaste. En effet, la plupart des OFS sont soit rattachés à des territoires métropolitains, soit attachés à des organismes HLM agréés. Votre OFS est très large, s'étendant de la Bretagne jusqu'à la Région centre Val de Loire, intégrant ainsi des territoires avec des spécificités et des problématiques immobilières variées. C'est ce qui le rend très intéressant, car cela suscitera un débat constructif au sein des décideurs et organismes multiples, qui pourront mutualiser des problématiques différentes. Cette mutualisation renforce l'OFS, car elle permet de partager les risques entre les différents organismes, qu'ils soient en dynamique immobilière limitée ou extrêmement tendue, ce qui est le cas dans votre périmètre. La présence de ces différents territoires implique également que lors de la création de vos montages, le comité interne chargé d'instruire les opérations portera un regard plus aiguisé, car il bénéficiera d'une richesse d'expériences et de cultures différentes issues de vos territoires respectifs." 

Que peut apporter le BRS aux collectivités territoriales ? 

A mon sens, le BRS permet de sortir des opérations à des prix inférieurs, au prix du marché immobilier privé, et parfois même inférieurs à l'accession sociale classique. Cet outil est très bénéfique pour les collectivités. Cela leur permet de garantir qu'elles pourront sortir des opérations destinées à des personnes à faibles revenus, même dans des territoires tendus. Le BRS n'est pas destiné exclusivement aux territoires tendus, mais il est particulièrement adapté à ces zones. De plus, le BRS offre à la collectivité une garantie d'avoir ad vitam aeternam des opérations et un foncier destinés à des personnes sous plafond de ressources. Ainsi, si une collectivité vous aide à réaliser une opération en vous fournissant un terrain ou une subvention, elle a la garantie que cette aide sera pérenne dans l'intérêt général et dans l'intérêt de l'accession locative sociale. 

Et pour les futurs accédants, est-ce une révolution ?

Ah oui, c'est une pratique qui existe à l'international, qui vient des États-Unis, et qui est très répandue en Angleterre et dans de nombreux autres pays. En France, c'est une révolution car nous sommes des gens attachés à la terre. Nous avons du mal à concevoir que nous ne puissions être propriétaires que d'un droit temporaire et limité d'utilisation du logement, sans pouvoir être pleinement propriétaires, y compris du terrain. Il est important que les Français comprennent que le mécanisme est très sécurisé, avec une garantie de prix et de rachat qui est bien encadrée pour eux.   

Jean-Marie PARIS

• Consultant-expert indépendant, formateur AFPOLS 
• Ex-directeur général d’OLS, 30 ans d’expérience du logement social
• formateur en logement social, maîtrise en droit public, Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, DESS en aménagement et urbanisme de Sciences Po, IEP de Paris.